广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的通知
二○○四年一月十七日    粤价[2004]22号

各市、县（区）、自治县物价局、建设局（建委）、房地产管理局：
    根据国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部印发了《物业服务收费管理办法》。为规范物业服务收费行为，使我省物业服务收费的政策与国家规定保持一致，现将《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）转发给你们，并结合我省的实际情况，提出以下贯彻实施办法，请各地一并认真执行。
    一、根据《物业服务收费管理办法》第六条的规定，我省的住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他的物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费实行酬金制的由双方协商确定酬金比例。
    二、根据《物业服务收费管理办法》第七条规定，住宅物业服务收费政府指导价按照属地管理原则由市、县政府价格主管部门会同房管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
    三、各地在制定新的物业服务收费政府指导价时，既要考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力，合理制定政府指导价，并报省物价局和省建设厅备案。
    四、物业服务收费具体标准按照《物业服务收费管理办法》的规定由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
    五、物业管理企业必须提供质价相符的物业服务管理，各级政府价格主管部门与房管部门要加强监督管理。
    六、各级政府价格主管部门对以前核准的住宅具体物业服务收费标准要按照本文规定统一实行政府指导价管理。
    七、各级政府价格主管部门和房管部门应按照国家和省的有关规定，认真履行职责，做好宣传解释协调工作，积极稳妥地推进物业服务收费管理的改革，促进物业服务的健康发展。
    八、各地级以上市政府价格主管部门和房管部门可根据国家和省的规定制定当地具体操作办法，并向社会公布，同时报省物价局、省建设厅备案。
    九、本通知自2004年3月1日起执行，省物价局和省建委《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》（粤价〔1999〕90号）同时废止，过去的有关规定与本文不符的，以本文为准，各地要进行清理规范。

    附件：《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）

国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知
二○○三年十一月十三日    发改价格〔2003］1864号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
    为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
    附：

物业服务收费管理办法

    第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定本办法。
    第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
    第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
    第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
    第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
    第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
    第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
    实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
    第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
    第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
    第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
    l、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    3、物业管理区域清洁卫生费用；
    4、物业管理区域绿化养护费用；
    5、物业管理区域秩序维护费用；
    6、办公费用；
    7、物业管理企业固定资产折旧；
    8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    9、经业主同意的其它费用。
    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
    第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
    物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
    业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
    第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或